Calculatrice hypothécaire : combien coûtera votre versement ?

Cette calculatrice hypothécaire estime le versement de votre prêt hypothécaire au Québec et ailleurs au Canada, selon le prix de la propriété, votre mise de fonds, le taux d'intérêt et la période d'amortissement. Elle applique les règles canadiennes : taux capitalisé deux fois par année, assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, et test de résistance utilisé par les prêteurs pour vérifier votre admissibilité.

• Préparer un premier achat : connaître le versement avant de visiter des propriétés.
• Comparer les fréquences : mensuelle, aux deux semaines ou hebdomadaire, accélérée ou non.
• Évaluer l'effet de la mise de fonds : à partir de 20 %, plus de prime SCHL à payer.
• Préparer un renouvellement : estimer le solde restant à la fin d'un terme de 5 ans.

Comment utiliser la calculatrice

1. Saisissez le prix d'achat et le montant de votre mise de fonds.
2. Indiquez le taux d'intérêt annuel proposé par votre institution financière ou votre courtier.
3. Choisissez l'amortissement : 25 ans en général, jusqu'à 30 ans pour un premier achat ou une construction neuve.
4. Sélectionnez la fréquence des versements et votre province (pour la taxe sur la prime d'assurance).

Mise de fonds minimale et prime SCHL

Depuis le 15 décembre 2024, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1,5 million $. À partir de 1,5 million $, il faut au moins 20 % de mise de fonds, car l'assurance prêt hypothécaire n'est plus offerte. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, la prime d'assurance est ajoutée au montant du prêt :

Une surprime de 0,20 point s'ajoute lorsque l'amortissement dépasse 25 ans. Au Québec, une taxe de 9 % s'applique sur la prime ; elle n'est pas financée et se paie chez le notaire (8 % en Ontario, 6 % en Saskatchewan).

Comment le versement est calculé

Au Canada, la loi impose que le taux d'un prêt hypothécaire à taux fixe soit capitalisé semestriellement. Un taux affiché de 4,5 % correspond donc à un taux mensuel de (1 + 4,5 % ÷ 2)^2/12 − 1, soit environ 0,3715 %, un peu moins que 4,5 % ÷ 12. Le versement est ensuite calculé pour rembourser le prêt en versements égaux sur toute la période d'amortissement.

Versements accélérés

Avec un versement aux deux semaines accéléré, vous payez la moitié du versement mensuel toutes les deux semaines, soit 26 demi-versements par année : l'équivalent d'un versement mensuel de plus par année. Le prêt est remboursé environ trois ans plus tôt et le total des intérêts diminue nettement.

Exemple

Pour une propriété de 450 000 $ avec 45 000 $ de mise de fonds (10 %), la prime SCHL est de 3,10 % × 405 000 $ = 12 555 $, ce qui porte le prêt à 417 555 $ (plus 1 130 $ de taxe sur la prime payée au notaire au Québec). À 4,5 % sur 25 ans, le versement mensuel est d'environ 2 311 $, pour près de 275 760 $ d'intérêts. En versements aux deux semaines accélérés (1 156 $), le prêt est remboursé en 21 ans et 9 mois et vous économisez environ 41 800 $ d'intérêts. Pour le test de résistance, le prêteur vérifie que vous pourriez payer environ 2 797 $ par mois au taux de 6,5 %.

Questions fréquentes

Comment calculer un versement hypothécaire ?

On convertit le taux annuel en taux périodique capitalisé semestriellement, puis on applique la formule d'amortissement : versement = prêt × taux ÷ (1 − (1 + taux)⁻ⁿ), où n est le nombre total de versements. La calculatrice fait ce calcul pour chaque fréquence.

Quelle mise de fonds faut-il pour acheter une maison au Québec ?

Au minimum 5 % jusqu'à 500 000 $, puis 10 % sur la portion du prix comprise entre 500 000 $ et 1,5 million $. Pour une maison de 700 000 $, cela fait 25 000 $ + 20 000 $ = 45 000 $. Au-delà de 1,5 million $, la mise de fonds minimale est de 20 %.

Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire ?

C'est une vérification exigée par le Bureau du surintendant des institutions financières (ligne directrice B-20) : le prêteur s'assure que vous pourriez assumer vos versements à un taux plus élevé, soit le plus haut entre votre taux majoré de 2 points et 5,25 %.

Vaut-il mieux payer aux deux semaines ou au mois ?

Un versement aux deux semaines non accéléré coûte presque autant d'intérêts qu'un versement mensuel. C'est la formule accélérée qui fait économiser, parce qu'elle ajoute l'équivalent d'un versement mensuel par année au remboursement du capital.

Quelle est la différence entre terme et amortissement ?

L'amortissement est la durée totale prévue pour rembourser le prêt (souvent 25 ans). Le terme est la durée du contrat avec le prêteur et du taux négocié (souvent 5 ans) : à son échéance, vous renouvelez le solde restant, affiché dans le résultat, à un nouveau taux.